十年之前，炒房团作为20世纪末的新生词汇并不为大众所知。十年之后，房价成为牵动国人最敏感的那条神经，炒房团所到之处，风声鹤唳。

　　而温州炒房团便是炒房团队伍中最为神秘的一支。进入2009年的5月，温州炒房团重出江湖的传闻，让购房者躁动不安。这究竟是炒房团的抄底，还是一场单纯的炒作；温州炒房团十年在房地产市场的进进出出，折射出中国房地产市场的现状，温州炒房团的行踪逐渐成为投资风向标。

　　温州炒房团的十年沉浮

　　1998年，房改全面启动。人们逐渐从福利分房的习惯里走了出来，房价开始进入了“狂飙”猛涨时代。这为炒房团应运而生准备了历史大背景。

　　2001年8月，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海，之后，温州炒房团开始名声在外。

　　温州中小企业促进会副会长、温州朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚向《华夏时报》记者介绍，到了2003年，已出现了专业的炒房团，以自己的亲戚、朋友为成员，投入部分资金作为运作资金，用于开销、工资等，并有专业的砍价人员。

　　2004年成了炒房的巅峰时代。那一年，辗转各地的温州炒房团，已被当地的自住购房者视为洪水猛兽。同样在那一年，正值宏观调控降温房价，炒房遭到了政策的阻击。

　　事实上，早在2003年底开始，温州炒房团最活跃的长三角地区反炒房的政策就频频出台，以封杀短线“炒房”行为。先是杭州对二手房买卖征收20%的个人所得税，接下来，2004年3月中旬，南京出台新政禁止炒房号、炒楼花。2004年4月，上海出台期房限转政策，限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。

　　政策对炒房越来越不利。2005年，房价猛涨引发了中央政府的宏观调控。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（25号文），在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始。

　　作为调控重点和风暴之源的上海，房价应声下挫，到2005年末，上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降约三成。

　　温州炒房团遭遇上海滑铁卢。很多炒家已经不敢再贸然进入北京、上海等一线城市。于是，二三线城市成了新的选择。另一方面，其中一些投资者开始回笼炒房资金，创办担保、投资等中介公司。

　　而到了2007年，房价大涨，温州客借担保公司大赚一笔。据温州房产中介协会副会长王珍楠介绍：“2007年下半年到2008年上半年，温州民间资本投入到担保公司，年回报率有12%-18%，2007-2008年业务不错，担保公司再出去（炒房）利润可以高达30%以上。”

　　2008年的楼市寒冬里，温州炒房团的声音渐渐消隐。近期，蛰伏一年之久的温州炒房团又开始有了声音。据了解，2009年2月份温州资金开始进入上海，随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后，“大浦东”成为温州人主要投资地区。

　　对此，《温州晚报・房产周刊》总监董文远对记者表示：“组团一直在做，不存在温州炒房团再现江湖等问题，只是没有媒体大面积的关注而已。”

　　“温州人炒房不抄底”

　　温州炒房团在这十年中，已成了一个标签。一提起炒房，首先让人们想到的便是它。而温州炒房团的炒房目标是什么？出手时机是怎么选择的？这些问题的答案显然不能用先天的敏锐经商嗅觉之类的语言简单概括。

　　据董文远介绍，一般参与炒房的温州人不会考虑选择炒房类型，都是只看提供团购的房产项目是否具有升值空间，他们一般也不会挑选区域，二三线城市有钱赚就会去购买，新疆也去过。温州购房团是哪里有市场就去哪里，没法说出固定的游走区域。

　　但是长三角城市尤其是杭州、上海显然是这些年他们的主战场。董文远表示，以目前看，去上海购房数量有所减少，2009年以来，去杭州置业比例特别高，而下一步打算带队进军湖南长沙、福建厦门等地。

　　而对于目前市场上风传的温州人抄底说，王珍楠对《华夏时报》记者表示，温州人炒房不会去抄底，只会在转折点时介入，看到一点影子后，就会快别人半步毫不犹豫地准备好资金大举进入房市。

　　十余年来对炒房颇有研究的叶维坚对记者阐述了炒房人如何对房价转折点进行判断。他认为交易量活跃度和土地招投标价格的增幅是很重要的两个指标。

　　叶维坚表示，看土地招投标价格的具体增幅来判断，等到高于前期就是新一轮涨价了，而这次政府救市政策轮番出台，资金倾斜流入，更是房价转折很好的标志。

　　显然，2009年温州人又算对了时机。据叶维坚介绍，房地产这波上来时，3月份温州人就开始密集到杭州、上海购房。时间上提早了2-3个月，等媒体报道出来都是5-6月份了。等到想在上海置业的人觉悟了，开始进入时，温州购房团早已经撤出。

　　炒房团成开发商营销手段

　　真正的温州炒房客都是不打明枪，悄悄进村的。而近段时间风传的温州人的高调出手，行事风格的突然转变令人生疑。据知情人透露，不少购房团都是由当地开发商力邀，有作秀嫌疑。

　　《华夏时报》记者了解到，几个月前，一位温州永嘉瓯北的中介公司负责人，在每人交300元后，组织了100号人，打着“温州购房团”的名义，浩浩荡荡地包车去全国各地“扫房团购”。

　　参加该次购房团的朱胜康告诉记者，所谓的“温州购房团”的人大部分都是山里头的老太太、老头子，岁数都在60-70岁，其中更加有意思的是开发商在温州购房团来前，请来众多媒体记者，当地的电视台扛着好几台摄像机，请来当地县长、银行行长等。

　　朱胜康感叹，开发商也是骗子，骗银行的钱，带队的永嘉人也是骗子，简直就是童话故事《皇帝的新装》的现实版。

　　对此，王珍楠表示：“温州这样打着购房团名义行骗的还是存在的，我了解的就有几个。”

　　而对于温州客在深圳砸重金炒楼，并带动房价暴涨30%的市场传言，董文远表示：“深圳的炒房不知道，一般我们这么大规模出去，相互间多少会了解到的。某个地区因温州购房团的到来而房价上升不正确，也不现实，不会因为你两三个大巴过来，就能带动房价。”

　　温州炒房团出现代沟 老房虫诀别炒房

　　“坦白说，目前房价偏高，我和身边的朋友普遍不看好目前的房地产市场，也没有进入，资金回报率太低，风险太大。”觥筹交错间，对于温州商人李涛（化名）的话，同桌的几位温州商人都表示了默许。

　　6月17日，记者在几位温州商人聚餐时了解到这个小圈子的基本看法。这几位温州商人都曾在2000年-2007年的那一轮炒房中获得过巨额收益，他们有一个上百人的圈子，这个圈子曾被称为“温州炒房团”。

　　老一代炒房客不愿归来

　　据了解，温州炒房客最初以现金方式进入楼市，一般是亲戚朋友一起拿钱炒楼，越做越大之后，他们开始通过银行贷款整栋炒楼。

　　2007年以来，随着各城市楼价见顶，这些温州炒房客几乎同时抛出了手中的物业，集体退出楼市，但他们这个小圈子的联系仍然很紧密。

　　“实际上不应该称我们为炒房团，我们将资金聚集在一起，不仅是炒房，还会一起做一些别的项目，包括现在，我们的资金就在一个比炒房更好的平台上运作。”同席的某北京温州企业商会负责人则对记者表示。

　　该人士同时认为，因为目前的房价仍然偏高，中国楼市几乎不可能再回到2006年前后的高收益状况。“我们老一代的温州炒房客，虽然高度关注房地产市场，但据我所知，从2007年底大家一起抛掉手中拥有的各城市物业以来，目前很少有人再进入房地产。”该人士说。

　　“关于热钱新的投向，这是个商业秘密，但对于我们来说，投资回报率不低于80%才算不赔钱。目前的房地产市场绝对不行。”温州商人李涛说。

　　上海的温州商人高翔（化名）也向《华夏时报》记者证实，作为一名老炒房客，他在2007年抛出旗下二十来套物业后，确实没有再进入房地产市场，身边圈子里的朋友也是。

　　银行恶意竞争催生炒房新手

　　“温州最近确实新出来一批炒房客，这些炒房者自有资金小，主要是受现在银行低利率、低首付争抢个贷的诱惑追随团购炒房，但目前的高房价楼市，只能赚取一点差价，目前这批新的炒房客应该还是游兵散勇，难成规模。”温州商人赵新（化名）则认为。

　　据赵新介绍，以前温州炒房团贷款购房的时候，各银行正在恶意竞争，贷款很容易。买了一套房，还可以拿着房产证去做抵押贷款再购第二套房。而2007年后，温州炒房团集体退出楼市，一方面是因为楼价丧失上涨空间，另一方面也是因为银行开始严查贷款。

　　而据记者从各银行了解到，目前各大银行已经重回恶意竞争。正因如此，炒房团重回楼市。

　　“别说二套房，就是三套房、四套房甚至二十套房，各银行也都是给的‘地板价’，即首付和利率都是最低价。深圳各大银行都是这样。”深圳发展银行一下属银行行长告诉《华夏时报》记者。

　　而在北京，据记者了解，相对于深圳，北京四大国有银行对于首付的比例相对较严格，一般要首付30%，但是招商银行(600036,股吧)、民生银行(600016,股吧)、华夏银行(600015,股吧)等商业银行不管第几套住房，首付都能做到20%。但各大银行不管对第几套住房，基本上都可以直接执行7折利率，只要有人均住房面积低于北京住房标准的证明。

　　“北京比深圳稍微严格一些，是因为进入深圳的银行众多。但不管是北京还是深圳还是其他城市，进入2009年以来，由国有四大银行参与的争夺个贷战均上演得非常激烈。”华夏银行一支行负责人向《华夏时报》记者坦承，银行个贷的恶意竞争，使得银行一方面被开发商利用，给购房者提供了方便，另一方面也激发了一些投资客的炒房热情。

　　潘石屹：我的楼盘没温州人

　　6月15日，SOHO中国在前门大街大北照相馆举行了前门项目的正式招商新闻发布会，SOHO中国董事长潘石屹在发布会上称，目前在前门登记、预约的商家所需要的面积已经超过了SOHO中国此次招商面积的五倍。

　　“不过我们的客户中，没有一个温州人。”潘石屹在接受《华夏时报》记者采访时称，实际上从SOHO三里屯项目到中关村(000931,股吧)SOHO项目再到前门项目，温州人竟然在他的项目中绝迹。

　　潘石屹坦承较早的SOHO中国CBD的现代城项目，确实有不少温州炒房团的身影。但他也表示无法解释温州炒房团完全退出其项目的原因。“现在我们的主要客户在北方，有不少山西人。”潘石屹说。

　　据记者了解，因新的温州炒房者资金有限，且并未形成团体，因此出手的多为住宅项目，而且多数是跟着别的团购出手，投资回报率也在30%以下。

　　“当时我们的圈子从资金实力到销售经验都非常成熟，我们寻找资金和销售经验有限的开发商，寻找着各种打包接盘的机会，我们背后，是上百个‘温州老乡’圈子娴熟的销售经验和资金支持。”上海温州商人高翔告诉记者，以往的温州炒房客从低位买进到高价抛出，都会稳赚大量收益，收益最少也会翻一番，大部分翻两番，还有一部分房产收益甚至会翻三倍。

　　高翔认为，现在进入市场的温州投资客很难有这种实力和凝聚力，最重要的是，以目前房地产市场的价格和销售形势，回报率肯定很低。真正有头脑的温州商人是不会看重这种收益的。

　　还原深圳炒房真相 开发商借“温州人”卖房

　　“狼来了！”近日不少购房者被媒体报道的温州炒房团着实吓着了。

　　但6月16日记者前往深圳几个楼盘调查后发现，所谓温州炒房团来深圳抄底的事，根本子虚乌有。而“狼来了”也确实成了放羊孩子的谎言。

　　相反，深圳本地的炒房客早在去年10月就开始布局抄底深圳楼市。

　　温州炒房团来深纯属炒作

　　近日，有媒体报道温州炒房团在深圳多个楼盘下手，其中在宝安区龙华“金地・梅陇镇”一次性下手21套，且“非小户型和豪宅不看”。

　　6月16日，记者前往“金地・梅陇镇”调查，该楼盘目前剩下的房子全是二期的大户型。而记者在售楼处查看交易信息时，并没有发现一次性下单多套房子的迹象，随后记者私下询问售楼的肖先生，肖先生说19栋1单元A座总共才23套房，而且他们也从来没有碰到过一次性买二十多套房子的人。

　　记者查阅楼盘成交信息发现，6月8日-6月14日期间，“金地・梅陇镇”总共才成交32套房，温州炒房客在该楼盘一次性购买数十套房子的事情根本不存在。

　　“真正炒房抄底的都是暗中进行，有了信息也是内部分享，大张旗鼓到处宣扬是炒家的大忌，温州炒房团这情况太不正常了。”深圳资深房地产研究员竹之友告诉记者，根据他自己和投资客团队一同买房的经验来看，只有等他们在低价时买到房子一段时间后，才会造势要抄底，这样才能促使房子涨上去，他们赚得才多。如果抄底时大声宣传，房价短时间就上去了，哪还能抄到底呢？

　　“开发商和中介肯定会说炒楼的多，因为他们要引起购房者预期房价上涨的心理，促使购房者提前下手买房。”深圳某开发商老板对记者说。

　　开发商等多方力量拉高房价

　　“深圳真正厉害的炒房客早在去年10月就开始抄底了。”据竹之友了解，很多炒家在去年10月考察完南京、杭州等长三角城市的房子后，在深圳便开始下手。

　　数据显示，去年深圳一手房均价一路震荡下跌，10月最低记录为11020元/平米，而另据世联地产向记者提供的统计数据显示，深圳6月第二周深圳一手房成交均价为14946元/平米。上涨幅度达35.6%，没有人相信，房价会这么快反弹。

　　据记者了解，这次反弹，有的楼盘价格甚至回到了2007年的顶峰，如位于深圳宝安区梅林关口的上河坊，年前还是12000元/平米，记者6月16日前往看楼时，售楼人员说现在卖价已涨到16000元/平米，比关内的某些区域还贵，炒房客因此也开始紧张起来。

　　低价成功抄到底的深圳炒房客林先生对《华夏时报》记者表示：“现在已经涨了不少了，再涨就要回到2007年，那房价过高也是维持不了多久的。”

　　记者向多位炒家了解到的情况也很相似，不少炒家早在去年10月、11月就开始买入，这轮房价上涨确实获利不少。到底是哪些人在一路推高深圳房价上涨？

　　“刚性需求、中介、开发商、炒房客、媒体都是炒高房价的幕后推手。”竹之友对记者说，房子越买越涨，是因各方力量都在推动。

　　“开发商还算冷静，但购房者却坐不住了。”深圳一龙头开发商高管对记者说，前年涨得凶，去年跌得惨，购房者都有恐惧和贪婪心理，希望房价再继续下跌，但结果去年11月又开始反弹了，购房者已经看不清方向，所以一直积压的刚性需求者干脆不再等待，早下手早居住，楼市便回暖了。

　　“开发商很精明，去年很多企业都不敢开工，都缩小了开工和竣工量，所以一旦楼市回暖，就会造成可售房源不足。”该高层对记者说，“现在开发商基本上都在加大开工量。用不着等到明年，也许今年房价就平稳下来了。”